Středa 20. září 2017
Vložil vlisni.cz on September 16, 2015
Ilustrační foto ÚpmB (zdroj: http://gis.brno.cz/ags/upmb/)

V průběhu loňského roku se jedním z nejbouřlivějších témat stala případná výstavba v oblasti kostelíčku. Bouřlivou diskuzi vyvolala přijatá (a letos zrušená) aktualizace územního plánu, která měnila druh zástavby v území a zvyšovala index podlažních ploch (IPP). To vyvolalo silnou nevoli. Po jednání zástupců městské části a zástupců města se podařilo vrátit IPP na původní hodnoty, ale změna druhu zástavby. Tím tedy mělo být nadměrné zástavbě zdejšího území zamezeno.

IPP by tedy měl být jedním ze základních nástrojů, který ochrání původní charakter zástavby v území Líšně a i její charakteristický vzhled a atmosféru. Rozhodl jsem se proto ověřit, jak tento základní nástroj funguje a do jaké míry je tato regulace dodržována.

Myslím, že závěr tohoto zkoumání může být pro někoho překvapivý.

Nejprve tedy co si pod indexem podlažních ploch (IPP) vlastně představit. Obecně závazná vyhláška statutárního města Brna č. 2/2004 v platném znění poskytuje tuto definici:

Index podlažní plochy( I P P ) - vyjadřuje intenzitu využití území (např. z hlediska utváření charakteru území, možného zatížení technické infrastruktury apod.), tj. počet m2 hrubé podlažní plochy na m2 základní plochy. Za hrubou podlažní plochu se přitom považuje půdorysná plocha všech plných nadzemních podlaží staveb včetně konstrukcí a za plné nadzemní podlaží pak každé podlaží vyjma podkroví a podzemních podlaží. Za podkroví se přitom považuje takové podlaží, které má pouze střešní nebo vikýřová okna (kromě schodišťových, přípustných i v obvodové stěně), které má nad minimálně 33 % podlažní plochy šikmý strop a jehož svislé stěny navazující na šikmý strop jsou max. 1,3 m vysoké. Podkroví se mezi plná podlaží započítává pouze v případě, když se jeho využitelná plocha (tj. ta, nad níž je světlá výška místnosti větší než 1,3 m) rovná minimálně 2/3 plochy pod ním ležícího podlaží. Za podzemní se přitom považuje takové podlaží, které má úroveň podlahy níže než 0,8 m pod nejvyšším bodem přilehlého území v pásmu širokém 5,0 m po obvodu objektu;

Definici IPP je (jak sami vidíte) poněkud rozsáhlá a komplikovaná. Nicméně je poměrně důležitá, neboť v sobě zahrnuje řadu výjimek.

S využitím této definice jsem se rozhodl provést výpočet IPP pro pět vybraných souborů pozemků. Tři z nich se nacházejí v Líšni, jeden na Vinohradech a jeden ve Slatině. Vypočtené hodnoty následně porovnám s maximálním povolenou hodnotou IPP podle územního plánu.

Pro tento mikroprůzkum jsem si vybíral takové pozemky a stavby na nich, u kterých jsem se domníval, že jsou provedeny v rozporu s územním plánem. Nejedná se tedy o čistě náhodný výběr ze kterého by bylo možno odhadovat množství staveb (ať už absolutní či relativní), které územní plán porušují. V žádném případě se také nejedná o absolutní výčet všech staveb, které územní plán porušují.

 

Rodinný dům Borkovcova

Jako první jsem zvolil jeden z řadových domů nedávno dokončených v rámci komerční výstavby. Řadový rodinný dům a zahrada se nachází na dvou pozemcích. Součet ploch obou pozemků je 305 m2.

Na jednom z pozemků je kromě rodinného domu ještě předzahrádka a příjezdová cesta. Rozsah zastavěné plochy tak není možno získat jednoduchým nahlédnutím do katastru nemovitostí. Lze jej však s poměrně vysokou přesností získat  pomocí nástroje měření plochy v katastrální mapě. Z tohoto zdroje lze zjistit, že zastavěná plocha je zhruba 104 m2.

Dům stojí na rovinatém pozemku a má dvě nadzemní podlaží, která mají stejnou zastavěnou plochu. Při výpočtu skutečného IPP tedy zastavěnou plochu(104 m2) vynásobíme počtem podlaží (2) a výsledek (208) vydělíme základní plochou (305). Po započtení těchto údajů vychází IPP 0,682. Podle územního plánu je zde však nejvyšší povolená hodnota pro IPP pouze 0,5.

Již první zkoumaná nemovitost je tedy v postavena v rozporu s územním plánem.

Plocha pozemků vlastníka stavby

305

Základní plocha

305

Zastavěná plocha

~104

Počet relevantních podlaží

2 (2)

Hrubá podlažní plocha

~208

Index podlažních ploch

~0,682 (0,5)

 

Rodinný dům Hřbitovní

Další zkoumanou nemovitostí je rodinný dům, který byl zjevně rozšiřován svépomocí. Dům se nachází ve staré Líšni v části s poměrně hustou zástavbou. Je proto minimálně překvapivé, že územní plán pro toto území počítá s maximálním IPP 0,2.

K domu náleží dva pozemky o celkové ploše 205 m2. Zjištění aktuální zastavěné plochy však není zrovna jednoduché. Při porovnání leteckých snímků zástavby a katastrální mapy lze snadno zjistit, že zákres v katastrální mapě leteckým snímkům neodpovídá. Pomocí těchto dvou nástrojů lze odhadnout, že skutečná zastavěná plocha je přibližně 90 m2.

Z přiloženého snímku je patrné, že ve druhém nadzemním podlaží jsou dvě okna, která nejsou ani střešní ani vikýřová. Je tedy velmi pravděpodobné, že pro výpočet IPP se započítá i plocha tohoto podlaží. Po započtení výše uvedených hodnot vychází IPP 0,878, což je více než čtyřnásobek povolené hodnoty.

To je samozřejmě extrémní překročení limitu stanoveného územním plánem. Bohužel v této oblasti nejde o jediný dům, který územnímu plánu neodpovídá. V daném místě domy téměř nemají žádné zahrady, pouze malé dvorky, a taková zástavba jistě neodpovídá IPP 0,2.

Plocha pozemků vlastníka stavby

205

Základní plocha

205

Zastavěná plocha

~90

Počet relevantních podlaží

2 (2)

Hrubá podlažní plocha

~180

Index podlažních ploch

~0,878 (0,2)

 

Bytový dům Štítného

Bytový dům na ulici Štítného je pomyslným rekordmanem. Třípodlažní budovou (pro IPP lze započíst 2 podlaží) je zastavěna téměř celá plocha pozemku. Podle katastru nemovitostí je plocha pozemku 119 m2. V katastrální mapě je zakreslen půdorys budovy a pomocí nástroje měření plochy v katastrální mapě lze získat poměrně přesně i zastavěnou plochu, která je přibližně 104 m2.

Bytový dům se nachází v původní zástavbě ve staré Líšni. Územní plán pro tuto oblast určuje maximální IPP 0,3.

Již na první pohled je zřejmé, že tato stavba zcela jistě neodpovídá územnímu plánu, neboť intenzita zastavění pozemku je mnohonásobně vyšší než územní plán povoluje.

Po dosazení získaných údajů do výše uvedeného vzorce zjistíme, že IPP v tomto případě dosahuje astronomických 1,748. To je téměř 6 krát více než povoluje územní plán. Je velmi obtížné uvěřit, že  tato stavba mohla být stavebním úřadem povolena.

Plocha pozemků vlastníka stavby

119

Základní plocha

119

Zastavěná plocha

~104

Počet relevantních podlaží

2 (3)

Hrubá podlažní plocha

~208

Index podlažních ploch

~1,748 (0,3)

Pokud nahlédnete do územního plánu a rozhlédnete se kolem sebe, jistě najdete spoustu dalších případů, kdy lze vážně pochybovat o dodržování územního plánu. Výše uvedené nemovitosti rozhodně nejsou jediné, které územní plán nerespektují.

Na druhou stranu je třeba připustit, že to není problém pouze Líšně. Obdobná porušení územního plánu snadno nalezneme i v okolních městských částech.

 

Rodinný dům Révová

V oblasti Vinohrad jsem se rozhodl ověřit dodržení IPP v oblasti ulice Révová, neboť se jedná o relativně novou zástavbu. Domnívám se proto, že zástavba byla povolována na základě platného územního plánu.

Pro tuto oblast stanoví Územní plán hodnotu IPP 0,3. V ulici se nachází zástavba řadových a polo-řadových rodinných domů. Pro kontrolní výpočet jsem zvolil koncový řadový dům, který má větší pozemek a  lze proto předpokládat, že bude IPP splňovat s určitou rezervou. U ostatních domů jsou pozemky menší a tudíž intenzita zastavění (IPP) vyšší.

Vlastníkovy nemovitostí patří podle katastru nemovitostí dva pozemky o výměře 74 a 159 m2. Menší pozemek je zcela zastavěn domem a odpovídá zastavěné ploše. Plocha základní odpovídá součtu výměr obou pozemků.

Nemovitost má tři podlaží, kde nejnižší podlaží je částečně podzemní. Nejvyšší podlaží má s největší pravděpodobností částečně zkosený strop, ale o podkroví ve smyslu definice IPP nejde.

Pro výpočet IPP jsou tak relevantní dvě podlaží.

Po výpočtu tak získáváme hodnotu IPP 0,634, která zjevně převyšuje maximální IPP podle územního plánu více než dvojnásobně.

Plocha pozemků vlastníka stavby

233

Základní plocha

233

Zastavěná plocha

74

Počet relevantních podlaží

2 (3)

Hrubá podlažní plocha

148

Index podlažních ploch

0,634 (0,3)

 

Rodinný dům Ondřeje Veselého

Ve Slatině se mi podařilo nalézt oblast, kde územní plán vyžaduje maximální IPP 0,1. To je tak nízká hodnota, že se její překročení dá v podstatě očekávat.

A skutečně téměř uprostřed je rozsáhlá novostavba vily, která na první pohled IPP nesplňuje. V katastru nemovitostí je oddělen pozemek, který je zcela zastavěn vilou (372 m2), a zbytek pozemku (516 m2).

Vila je poměrně členitá dvoupodlažní stavba. Druhé nadzemní podlaží zabírá viditelně menší plochu než přízemí a jeho plochu není snadné určit. Nicméně vzhledem k rozměrům vily je evidentní, že předepsané IPP přesahuje zjevně i samotné přízemí. Druhé podlaží jsem se proto rozhodl pro výpočet zanedbat.

Po dosazení do známé rovnice vychází IPP 0,419 což je více než čtyřnásobek nejvyšší hodnoty povolené územním plánem.

Plocha pozemků vlastníka stavby

888

Základní plocha

888

Zastavěná plocha

>372

Počet relevantních podlaží

1 (2)

Hrubá podlažní plocha

>372

Index podlažních ploch

>0,419 (0,1)

Z výše uvedeného bohužel vyplývá jednoznačný závěr. Zástavba v Líšni a okolí v řadě případů neodpovídá platnému územnímu plánu a stanoveným maximálním hodnotám IPP. Rozdíl mezi platným územním plánem a skutečností je v některých případech přímo neuvěřitelný (viz bytový dům na ulici Štítného).

Všechny výše uvedené stavby jsou buď novostavby, nebo na nich byla provedena přístavba. Je proto evidentní, že byly posuzovány v rámci stavebního řízení. Rozpor s územním plánem je jednoznačně důvodem pro nepovolení takové stavby. Je proto otázku, zda byl soulad s Územním plánem v řízení vůbec posuzován.

 

Mgr. Michal Sadílek

Kategorie: 

Komentáře

Index podlažních ploch a zástavba

v souvislosti s uveřejněným článkem bych vás rád informoval o problematice povolování staveb na základě Indexu podlažních ploch (IPP) stanoveného na základě Územního plánu města Brna (ÚPmB).

IPP vyjadřuje intenzitu využití území (např. z hlediska utváření charakteru území, možného zatížení technické infrastruktury apod.), tj. počet m2 hrubé podlažní plochy na m2 základní plochy. Stanovuje se za účelem regulace zástavby, aby nedošlo k překročení únosné míry zatížení území a aby byly zajištěny urbanistické hodnoty.
IPP ve svých důsledcích vyjadřuje maximálně přípustnou hustotu budoucí zástavby či maximálně přípustnou výšku plánovaných staveb na určité ploše.
S účinností od 1. 8. 2009 bylo do uvedené definice IPP opatřením obecné povahy č. 3/2009 (změna Územního plánu města Brna 2006 -II-23-Soubor) doplněno, že „při jeho aplikaci na pozemek nebo soubor pozemků disponibilních pro konkrétní stavební záměr je výpočet nutné vztáhnout k výměře těchto pozemků“.

Míra stavebního využití pozemků:
 Ve stabilizovaných funkčních plochách
Hodnota IPP má při aplikaci na jednotlivých pozemcích orientační charakter s tím, že při povolování jak výstavby v prolukách, tak nástaveb a přístaveb stávajících objektů nesmí objem povolené stavby:
- narušit charakter okolní zástavby (daný převládajícími půdorysnými rozměry staveb, počtem nadzemních podlaží a způsobem řešení zastřešení včetně eventuálního podkroví)
- zhoršit podmínky pro využívání sousedních nemovitostí
- překročit 50% původního objemu stavby (při nástavbách či přístavbách – toto omezení neplatí v případě, kdy navrhovanou dostavbou nebude překročena stanovená hodnota IPP)
 V návrhových funkčních plochách
Hodnota IPP je ve smyslu Rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu č.j. 1 Aos 2/2013 – 116 ze dne 17. 9. 2013 stanovena závazně.

Rodinný dům Borkovcova
Řadový dům se nachází v návrhových stavebních plochách čistého bydlení a míra stavebního využití index podlažních ploch (IPP) je stanoven hodnotou 0,5.
Pro návrhové funkční plochy je IPP závazné, ale vztahuje se na soubor pozemků disponibilních pro konkrétní stavební záměr.
Výpočet uvedený Mgr. Sadílkem, je vypočítán k danému pozemku u rodinného domu.
Investor svůj záměr výstavby rodinných domů realizoval na více pozemcích v této lokalitě, a proto při Územním rozhodnutí byl jeho záměr výstavby při výpočtu indexu podlažních ploch posuzován na soubor pozemků disponibilních pro konkrétní stavební záměr. Díky tomu investorovi výpočet indexu podlažních ploch vyšel.

Rodinný dům Hřbitovní
Rodinný dům se nachází ve stabilizovaných stavebních plochách předměstského bydlení a míra stavebního využití index podlažních ploch (IPP) je stanoven hodnotou 0,2.
Pro stabilizované funkční plochy má hodnota IPP orientační charakter. Při povolování staveb, nástaveb, či přístaveb ve stabilizovaných plochách se přihlíží k charakteru okolní zástavby a k dalším podmínkám vypsaných výše.
Jak sám Mgr. Sadílek uvádí, nejde o jediný dům, který svým indexem podlažních ploch převyšuje hodnoty IPP stanovené Územním plánem města Brna. Z tohoto vyhodnocení Mgr. Sadílka je patrné, že rodinný dům odpovídá charakteru stávající okolní zástavby, jejíž IPP je pravděpodobně vyšší, než určuje Územní plán města Brna.

Bytový dům Štítného
Bytový dům se nachází ve stabilizovaných stavebních plochách čistého bydlení a míra stavebního využití index podlažních ploch (IPP) je stanoven hodnotou 0,3.
Pro stabilizované funkční plochy má hodnota IPP orientační charakter. Při povolování staveb, nástaveb, či přístaveb ve stabilizovaných plochách se přihlíží k charakteru okolní zástavby a k dalším podmínkám vypsaných výše.

Všechny uvedené stavby, aby mohly být povoleny, musely k Územnímu rozhodnutí doložit souhlasy dotčených orgánů, včetně souhlasu Odboru územního plánování a rozvoje Magistrátu města Brna, který vykonává působnost úřadu územního plánování zároveň je pořizovatele územního plánu.

Břetislav Štefan

Vase objasneni je ucelove i kdyz bouzel v souladu se zakonem. V pripade, ze se plocha pocita celkove pro soubor vice domu v okoli, potom ten, kdo zvetsi objem sveho domu drive dostane povoleni na ukor pozdejsiho stavitele. Tento zakon je nevyhovujici. IPP se musi vztahovat pro konkrektni nemovitost nikoli soubor objektu.

Dobrý den všem,
se zájmem sleduji tento článek, dlouho jsem čekal na diskusi...
Sám jsem se chtěl na tohle zeptat na ZMČ.
Problematika je to velice zajímavá a řekl bych hodně složitá.... docela rád bych si o tom někdy něco poslechl - nějaké školení na ÚP (pane starosto?).
Jsem rád, že lidem není lhostejné jejich okolí a sledují i takové věci - jen tak dál :-)
Přeji pěkný den
Jan Merta

Děkuji panu starostovi za komentář. Jsem rád, že tentokrát odpovídá starosta a ne úředník během úředních hodinu úřadu (jako minule).

Na reakci mi však nesedí jedna věc. Připadá mi, že věta "Pro stabilizované funkční plochy má hodnota IPP orientační charakter." je používána ve smyslu "IPP nás nezajímá!". To mi nepřipadá jako odpovědný přístup k udržení charakteru a genia loci naší městské části.

Možná ještě k tomu bytovému domu na ulici Štítného. Myslím, že tento dům je evidentně maximem co do IPP v dané oblasti. Jak se tedy lze přesvědčit, že "odpovídá charakteru okolní zástavby"?

A také děkuji panu Mertovi za podporu :-)

Přeji pěkný den

Michal Sadílek

Hodnoty Indexu podlažních ploch (IPP) a míra stavebního využití pozemků je stanoveno Územního plánu města Brna (ÚPmB).
Územní plán města Brna je územně plánovací dokumentace, která je pro rozhodování v území závazná a kterou pořizuje a popřípadě mění pořizovatel – Odboru územního plánování a rozvoje Magistrátu města Brna.
Městskou část Brno-Líšeň velmi zajímá udržení charakteru a genia loci městské části a proto aktivně přistupuje k pořizování této územně plánovací dokumentace – Zastupitelstvo se vyjadřuje a připomínkuje každou změnu Územního plánu města Brna.
Veškerá usnesení ze zasedání Zastupitelstva MČ Brno-Líšeň jde dohledat na webových stránkách městské části Brno-Líšeň – Zasedání a usnesení zastupitelstva.

Charakter okolní zástavby dle zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavební řádu dle § 90 posuzuje stavební úřad. Zde je ovšem potřebovat zmínit, že pokud se žadateli v rozhodnutí územního řízení cokoliv nelíbí, například vyhodnocení jeho záměru s charakterem okolní zástavby, tak se odvolá a jeho žádost je postoupena odvolacímu orgánu Magistrátu města Brna, Odbor územního a stavebního řízení.
Na základě zákona č. 500/2004 Sb., správní řád § 90, odst. (1), písmeno b) odvolací správní orgán napadené rozhodnutí nebo jeho část zruší a věc vrátí k novému projednání správnímu orgánu, který rozhodnutí vydal; v odůvodnění tohoto rozhodnutí vysloví odvolací správní orgán právní názor, jímž je správní orgán, který napadené rozhodnutí vydal, při novém projednání věci vázán; proti novému rozhodnutí lze podat odvolání.

Zde nastává otázka, kdo tedy v městské části Brno-Líšeň rozhoduje v územním řízení nejen o charakteru zástavby – stavební úřad městské části, nebo odvolací správní orgán.

Břetislav Štefan

Dlouho jsem zvažoval zda znovu reagovat. Výše uvedený příspěvek popisuje obecně známé kompetence jednotlivých úřadu a nijak nepolemizuje s hlavní myšlenkou článku:

V Líšni v podstatě neexistuje jakákoli regulace intenzity zastavění území (IPP). Běžně jsou zde stavěny budovy, které mnohonásobně (v daném případě 6x) překračují IPP „uvedené“ v grafické části Územního plánu. Územní plán tak neplní svou základní funkci výše popsanou panem starostou (regulace zástavby, aby nedošlo k překročení únosné míry zatížení území a aby byly zajištěny urbanistické hodnoty).

V důsledku toho se zástavba zejména staré Líšně intenzivně zahušťuje, jsou vytlačovány zelené plochy (zahrady) a obecně se tím zhoršuje kvalita života jejích obyvatel. A to mi připadá škoda.

I zpracovatelé a posuzovatelé územního plánu jsou jen lidé :)
Bydlím ve Staré Líšni už dost dlouho a nevím podle čeho určovali zpracovatelé IPP v ÚP, nicméně v širokém okolí prakticky neznám stávající dům, který by uvedený index splňoval. Z toho mě vyplývá jediné, IPP v územním plánu obce neodpovídá reálu a je pouze zbožným přáním zpracovatele. Navíc umožňuje postavit za určitých okolností rozhlednu 40m vysokou se základnou 4 m2

Bohužel musím souhlasit. Je potřeba další regulativy, jako územní studie, případně regulační plány. Ale je to dobrá otázka na úterní veřejnou debatu na radnici s Martinem Anderem a dalšími.

Dobrý den, děkuji za zajímavý a přínosný článek – je za ním vidět kus práce.

K tématu - bohužel se jedná o další střípek do mozaiky právních předpisů v ČR, které jsou nesmyslně složité a detailní, přičemž neplní požadovaný účel. Stavební předpisy v tomto vynikají.

Žijeme v iluzi pravidel, ve kterých se běžný člověk velice těžko orientuje, a na druhé straně se podle nich snaží dělat svou práci úředníci, i když to není vždy jednoduché. Hrajeme vlastně divadlo, kdy předkládáme výpočty a podklady, a úředník pak něco počítá, a možná, když neudělá chybu kvůli složitosti, tak vydá „správné“ rozhodnutí, vůči kterému se předkladatel odvolá, a rozhoduje někdo jiný jinak, protože si předpisy a zákony vykládá jinak…

V délce stavebního řízení nepatříme mezi vyspělé země, řadíme se spíše až za rozvojové, viz srovnání Světové banky, kdy jsme na úrovni Portorika nebo Papui (http://echo24.cz/a/ivtFz/cesko-jako-papua-v-delce-stavebniho-rizeni-je-n... ). Byty a domy jsou zde dražší jak v Německu, protože se řeší nepodstatné záležitosti, a to stavby prodražuje.

Dle mého by obecně prospělo, pokud bychom mohli jednat dle jednodušších a jasnějších pravidel, bez zbytečných detailů, zda má být sklon střechy podkroví 33% nebo 32% aby to bylo podkroví, respektive IPP 0.1 nebo 0.2, pokud je v daném území stejně průměr 0.7… Vypadá to ale, že pravděpodobně někomu tento stav vyhovuje, a má co „řešit“...

Přidat komentář

Plain text

  • Nejsou povoleny HTML značky.
  • Webové a e-mailové adresy jsou automaticky převedeny na odkazy.
  • Řádky a odstavce se zalomí automaticky.